Das Wachstum der Immobilienpreise nimmt weiter zu und seine Auswirkungen auf Expat-Unterkünfte in Amsterdam

Die Immobilienpreise sind noch nie so schnell gestiegen. Im Januar 2022 lag der CBS-Preisindex für bestehende Eigenheime um nicht weniger als 21,1 Prozent höher als im gleichen Monat des Vorjahres. Damit wurde der bisherige Rekord aus dem Februar 2000 bei weitem übertroffen. Damals stiegen die Immobilienpreise auf Jahresbasis um 20,1 Prozent. Auch auf Monatsbasis war der Anstieg von 3,1 Prozent der höchste, den das niederländische Statistikamt seit Einführung des Preisindex im Jahr 1995 gemessen hat.

Obwohl Immobilienmakler seit einiger Zeit von einer abnehmenden Zahl von Besichtigungen berichten, steigen die Immobilienpreise weiterhin gnadenlos. In Euro wird ein durchschnittliches Eigenheim, das zwischen Januar 2021 und Januar 2022 verkauft wird, schätzungsweise um bis zu 75.000 Euro teurer (Abbildung 1). Der bisherige Rekord – ein Preisanstieg von 28.000 Euro in einem Jahr, der ebenfalls im Jahr 2000 aufgestellt wurde – wurde vor mehr als einem Jahr verloren. Es dauerte also 20 Jahre, um den Rekord von 2000 zu erreichen, und dann nur ein Jahr, um ihn fast noch einmal zu verdreifachen. Dieser Anstieg hat erhebliche Auswirkungen sowohl auf den Wohnraum für Expats in Amsterdam als auch auf diejenigen, die eine vorübergehende Unterkunft in Amsterdam suchen, da der Wohnraum für viele wettbewerbsfähiger und unerschwinglicher wird.

Abschwächung des Hauspreiswachstums und Auswirkungen auf Firmenunterkünfte in Amsterdam

Trotz der hohen Preissteigerungen in den letzten Monaten erwarten wir eine allmähliche Verlangsamung des Wachstums. Die Wirtschaft wächst weniger üppig als in den letzten Jahren und die Kapitalmarktzinsen sind seit einiger Zeit nicht mehr gefallen. Auf der anderen Seite gibt es natürlich eine niedrige Arbeitslosigkeit und die anhaltend starke Anspannung auf dem Wohnungsmarkt.

Robo Bank prognostiziert für 2022 ein durchschnittliches Hauspreiswachstum von 17,3 Prozent und für 2023 ein Wachstum von 5,5 Prozent. Der hohe Hauspreisanstieg seit unserer letzten Schätzung hat zu einer erheblichen Anpassung im Vergleich zum vorherigen Quartalsbulletin von Robobank geführt. Sie gingen immer noch von einem durchschnittlichen Hauspreiswachstum von 12,4 Prozent im Jahr 2022 aus. Dies hat direkte Auswirkungen auf Firmenmieten in Amsterdam, da steigende Hauspreise Firmenwohnungen für Unternehmen, die versuchen, Mitarbeiter unterzubringen, teurer machen werden.

Starke Dynamik dominiert die Entwicklung des Wohnungsmarktes für temporäre Mietwohnungen in Amsterdam

Die starke Dynamik des Marktes, bei der die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt, dominiert auch in diesem Jahr das Bild. Das hohe Preiswachstum der letzten Monate trägt über Spillover-Effekte auch zu einer höheren Wachstumszahl für das gesamte Jahr 2022 bei. Wenn die Hauspreise für den Rest des Jahres 2022 nicht weiter steigen, sondern auf dem Niveau vom Januar verharren, wird der durchschnittliche Hauspreis in diesem Jahr immer noch 10,9 Prozent höher sein als im Jahr 2021. Darüber hinaus hat sich das Preiswachstum in letzter Zeit beschleunigt, sodass mit einem höheren durchschnittlichen Jahreswachstum zu rechnen ist. Der Knappheit stehen jedoch eine Reihe von Faktoren gegenüber, die die Hauspreisentwicklung (langfristig) dämpfen können, obwohl die Unsicherheit in einigen Bereichen hoch ist.

Steigende Hypothekenzinsen und ihre Auswirkungen auf Corporate Housing Amsterdam

Laut Van Bruggen Adviesgroep ist der durchschnittliche Zinssatz für eine Hypothek mit einer Festzinslaufzeit von zwanzig Jahren in diesem Jahr bereits um 0,45 Prozentpunkte gestiegen; ein Anstieg von fast einem Drittel. Dies beseitigt auch den Aufwärtseffekt sinkender Zinssätze auf die Entwicklung der Immobilienpreise. Aufgrund des Rückgangs der Zinssätze in den letzten Jahren konnten Haushalte immer mehr Kredite aufnehmen und hatten bei gleicher Hypothekenhöhe niedrigere monatliche Zahlungen. Sinkende Zinssätze erhöhen auch die Nachfrage der Investoren nach Wohnraum.

Es ist keine Überraschung, dass die Hypothekenzinsen steigen. Die Hypothekenzinsen bewegen sich im Allgemeinen im Einklang mit den Kapitalmarktzinsen, und diese sind in den letzten Monaten gestiegen. Dies hat mit der steigenden Inflation zu tun, die die Wahrscheinlichkeit eines Auslaufens der Unterstützungsprogramme der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie die Wahrscheinlichkeit einer Zinserhöhung durch die EZB erhöht.

Auch wenn die Kapitalmarktzinsen schneller als erwartet steigen, ist eine große Wende auf dem Immobilienmarkt immer noch unwahrscheinlich. Die Immobilienpreise passen sich im Allgemeinen nur langsam an, wenn sich fundamentale Faktoren ändern. Bezeichnend ist, dass die Hypothekenzinsen in den USA seit letztem Sommer um mehr als einen Prozentpunkt gestiegen sind, der Immobilienmarkt dort aber noch nicht abgekühlt ist.

Indirekte Auswirkungen des Krieges auf temporäre Unterkünfte in Amsterdam und den Immobilienmarkt

Auch der Krieg in der Ukraine dürfte nicht zu einer Marktwende führen. Die Vergangenheit zeigt, dass einschneidende Ereignisse wie die Anschläge vom 11. September und der Beginn der Corona-Pandemie nicht automatisch zu einer Trendwende bei Immobilienpreisen und -verkäufen führen. Indirekt hatte der Krieg natürlich aufgrund seiner Folgen für die niederländische Wirtschaft Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Darüber hinaus führt der Krieg zu weiteren Preissteigerungen in den Geschäften und an der Tankstelle. Wenn die Löhne nicht im gleichen Tempo steigen, wirkt sich dies auf die Kaufkraft aus, sodass weniger für die monatlichen Ausgaben für Wohnraum übrig bleibt.

Unsicherheit rund um steigende Immobilienpreise und ihre Auswirkungen auf die monatlichen Mieten in Amsterdam

Wie sich die Immobilienpreise in diesem Jahr entwickeln werden, ist mit viel Unsicherheit verbunden. Denn die wirtschaftlichen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine sind schwer abzuschätzen und hängen stark vom Verlauf des Konflikts und der Reaktion des Westens darauf ab.

Derzeit gehen wir davon aus, dass die Inflation länger hoch bleiben wird, im Laufe des Jahres 2023 jedoch auf ein normales Niveau von etwa 2 Prozent sinken wird. Bleibt die Inflation jedoch länger hoch, wird dies die Immobilienpreisentwicklung belasten und diejenigen betreffen, die nach Expat-Wohnungen in Amsterdam und monatlichen Mieten in Amsterdam suchen. Schließlich hängt der maximale Betrag, den Menschen leihen können, von anderen notwendigen Lebenshaltungskosten ab. Wenn diese Ausgaben steigen und die Einkommen nicht entsprechend steigen, können die Menschen weniger leihen und daher weniger für ein Haus bieten. Der Krieg in der Ukraine erhöht das Risiko einer Rezession. Wenn das Wirtschaftswachstum und die Arbeitslosenzahlen negativer ausfallen als unsere Schätzungen, wird das Immobilienpreiswachstum wahrscheinlich geringer ausfallen.

Unsicherheit besteht nicht nur darüber, wie sich die sogenannten fundamentalen Faktoren entwickeln werden, sondern auch darüber, in welchem ​​Tempo dies zu einer anderen Wachstumsrate der Immobilienpreise führen wird. Wendungen auf dem Immobilienmarkt sind schwer vorherzusagen. Abweichungen zwischen Immobilienpreisen und dem aufgrund fundamentaler Faktoren gerechtfertigten Preisniveau können Jahrzehnte andauern. Obwohl unser Immobilienpreismodell eine Abflachung des Preiswachstums vorhersagt, ist es denkbar, dass die hohen Preisanstiege aufgrund positiver Marktstimmungen länger anhalten. Wenn die Immobilienpreise weiter steigen, ohne dass die fundamentalen Faktoren dies rechtfertigen, werden die Risiken zunehmen (siehe Abschnitt „Steigende Immobilienpreise, zunehmende Risiken?“).