Amsterdamer Immobilienmarkt 2022

Der Anstieg der Immobilienpreise nimmt weiter zu

Die Immobilienpreise sind noch nie so schnell gestiegen. Im Januar 2022 lag der CBS-Preisindex für bestehende Eigentumswohnungen sogar um 21,1 Prozent höher als im Vorjahresmonat. Damit wurde der bisherige Rekord vom Februar 2000 bei weitem übertroffen. Damals stiegen die Immobilienpreise jährlich um 20,1 Prozent. Auch auf Monatsbasis war der Anstieg von 3,1 Prozent der höchste, den das niederländische Statistikamt seit der Einführung des Preisindex im Jahr 1995 gemessen hat.

Obwohl Immobilienmakler seit einiger Zeit von rückläufigen Besichtigungszahlen berichten, steigen die Immobilienpreise weiterhin gnadenlos. In Euro gerechnet wird ein durchschnittliches Eigenheim, das zwischen Januar 2021 und Januar 2022 verkauft wird, voraussichtlich um bis zu 75.000 Euro teurer (Abbildung 1). Der bisherige Rekord – eine ebenfalls im Jahr 2000 aufgestellte Preissteigerung von 28.000 Euro in einem Jahr – wurde vor mehr als einem Jahr verloren. Es dauerte also 20 Jahre, um den Rekord von 2000 zu erreichen, und dann nur ein Jahr, um ihn noch einmal fast zu verdreifachen. Es verdeutlicht den aktuellen Marktwahnsinn, wo Häuser für Haushalte, die noch kein Eigenheim besitzen, zunehmend unbezahlbar werden.

Das Wachstum der Hauspreise dürfte sich in diesem Jahr abschwächen

Trotz der hohen Preissteigerungen der letzten Monate rechnen wir mit einer allmählichen Abschwächung des Wachstums. Die Wirtschaft wächst weniger überschwänglich als in den letzten Jahren und die Kapitalmarktzinsen sind schon seit Längerem nicht mehr gesunken. Auf der anderen Seite stehen natürlich die niedrige Arbeitslosigkeit und die weiterhin starke Anspannung auf dem Wohnungsmarkt.

Die Robo Bank prognostiziert für 2022 ein durchschnittliches Wachstum der Immobilienpreise von 17,3 Prozent und für 2023 ein Wachstum von 5,5 Prozent. Der starke Anstieg der Immobilienpreise seit unserer vorherigen Schätzung hat zu einer erheblichen Anpassung im Vergleich zum vorherigen Quartalsbericht der Robobank geführt. Sie gingen weiterhin von einem durchschnittlichen Hauspreiswachstum von 12,4 Prozent im Jahr 2022 aus.

Starke Dynamik dominiert die Entwicklung am Wohnungsmarkt

Die starke Marktdynamik, bei der die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt, dominiert auch in diesem Jahr das Bild. Der hohe Preisanstieg der letzten Monate trägt über Spillover-Effekte auch zu einem höheren Wachstumswert für das Gesamtjahr 2022 bei. Sollten die Hauspreise für den Rest des Jahres 2022 nicht weiter steigen, sondern auf dem Niveau von Januar bleiben, steigt der durchschnittliche Hauspreis Der Preis wird im laufenden Jahr immer noch um 10,9 Prozent höher ausfallen als im Jahr 2021. Darüber hinaus hat sich der Preisanstieg zuletzt beschleunigt, so dass mit einem höheren durchschnittlichen jährlichen Wachstum zu rechnen ist. Allerdings wird die Knappheit durch eine Reihe von Faktoren ausgeglichen, die die Entwicklung der Immobilienpreise (langfristig) dämpfen können, auch wenn die Unsicherheit in einigen Bereichen hoch ist.

Steigende Hypothekenzinsen führen nicht sofort zu einer Wende am Markt

Laut Van Bruggen Adviesgroep ist der durchschnittliche Zinssatz für eine Hypothek mit einer Zinsbindungsfrist von zwanzig Jahren in diesem Jahr bereits um 0,45 Prozentpunkte gestiegen; eine Steigerung um fast ein Drittel. Dadurch entfällt auch der Aufwärtseffekt sinkender Zinssätze auf die Immobilienpreisentwicklung. Aufgrund des Zinsrückgangs in den letzten Jahren konnten die Haushalte immer mehr Kredite aufnehmen und hatten bei gleichbleibender Hypothekarsumme geringere monatliche Raten. Sinkende Zinsen erhöhen auch die Nachfrage der Anleger nach Wohnraum.

Es ist keine Überraschung, dass die Hypothekenzinsen steigen. Die Hypothekenzinsen bewegen sich im Allgemeinen parallel zu den Kapitalmarktzinsen und sind in den letzten Monaten gestiegen. Dies hängt mit der steigenden Inflation zusammen, die die Chance auf ein Auslaufen der Stützungsprogramme der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie die Chance auf eine Zinserhöhung durch die EZB erhöht.

Auch wenn die Kapitalmarktzinsen schneller steigen als erwartet, ist eine große Trendwende am Wohnungsmarkt weiterhin unwahrscheinlich. Immobilienpreise passen sich im Allgemeinen nur langsam an, wenn sich fundamentale Faktoren ändern. Es ist bezeichnend, dass die Hypothekenzinsen in den USA seit letztem Sommer um mehr als einen Prozentpunkt gestiegen sind, der Immobilienmarkt dort jedoch noch nicht abgekühlt ist.

Krieg hat durchaus eine indirekte Wirkung

Auch der Krieg in der Ukraine dürfte nicht zu einer Marktwende führen. Die Vergangenheit zeigt, dass einschneidende Großereignisse wie die Anschläge vom 11. September und der Beginn der Corona-Pandemie nicht automatisch zu einer Trendwende bei Immobilienpreisen und -verkäufen führen. Indirekt hatte der Krieg aufgrund seiner Folgen für die niederländische Wirtschaft natürlich auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Darüber hinaus führt der Krieg zu weiteren Preissteigerungen in den Geschäften und an der Zapfsäule. Steigen die Löhne nicht im gleichen Tempo, wirkt sich dies auf die Kaufkraft aus und es bleibt weniger für die monatlichen Wohnausgaben übrig.

Die Unsicherheit über den Immobilienpreis steigt stark

Wie sich die Immobilienpreise in diesem Jahr entwickeln werden, ist mit großer Unsicherheit verbunden. Denn die wirtschaftlichen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine sind schwer abzuschätzen und stark vom Verlauf des Konflikts und der Reaktion des Westens darauf abhängig.

Derzeit gehen wir davon aus, dass die Inflation noch länger hoch bleiben wird, im Laufe des Jahres 2023 jedoch auf ein normales Niveau von rund 2 Prozent sinken wird. Sollte die Inflation jedoch länger hoch bleiben, wird dies die Entwicklung der Immobilienpreise belasten. Denn wie viel Kredit maximal aufgenommen werden kann, hängt von weiteren notwendigen Lebenshaltungskosten ab. Wenn diese Ausgaben steigen und die Einkommen nicht entsprechend steigen, können die Menschen weniger Kredite aufnehmen und daher weniger für ein Haus bieten. Der Krieg in der Ukraine erhöht das Risiko einer Rezession. Sollten das Wirtschaftswachstum und die Arbeitslosenzahlen negativer ausfallen als unsere Schätzungen, dürfte der Anstieg der Immobilienpreise geringer ausfallen.

Es besteht nicht nur Unsicherheit darüber, wie sich die sogenannten fundamentalen Faktoren entwickeln werden, sondern auch darüber, in welchem ​​Tempo dies zu einer anderen Wachstumsrate der Immobilienpreise führen wird. Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist schwer vorherzusagen. Abweichungen zwischen den Immobilienpreisen und dem aufgrund fundamentaler Faktoren gerechtfertigten Preisniveau können über Jahrzehnte anhalten. Obwohl unser Hauspreismodell eine Abschwächung des Preiswachstums vorhersagt, ist es denkbar, dass die hohen Preissteigerungen aufgrund der positiven Marktstimmung länger anhalten. Wenn die Immobilienpreise weiter steigen, ohne dass fundamentale Faktoren dies rechtfertigen, erhöhen sich die Risiken (siehe Abschnitt „Höhende Immobilienpreise, steigende Risiken?“).